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諸費用の見積もりは本当に正しい?土地評価額UPのため諸費用が1.6倍になってしまった話

先日住宅ローンの契約を終え、無事私たち夫婦の土地として決済が完了しました。
しかし実はひともんちゃくあり、一度は契約を見送りました。
その原因は「諸費用の大幅値上がり」。

不動産屋さんからもらっていた資金計画表に記載のある諸費用と、ローン契約当日に銀行から提示された諸費用の金額が全然違うのです!
よくよく見ると、諸費用のうち一番上がっていたのが「登録免許税」で、なんと1.6倍。プラス数十万円単位。

「なにそれ聞いてない」と私たち夫婦は困惑し、その場でもやもやが解決できなかったのでローン契約をその日は見送りました。
自分たちで「諸費用の内訳」や「登録免許税」について事前に調べていたら、資金計画表をもらった時点で違和感に気づけていたはず。
悔しかったので、これから家を買う方の参考になればと思い、まとめました。

登録免許税とは

登録免許税とは、不動産の登記の時などに必要な税金です。
土地を買って新築で家を建てる時はにはこれがトリプルでかかります!

(1)土地の所有権の移転登記
(2)建物の登記
(3)抵当権の設定登記

資金計画表では、「諸費用」の項目の中に、こういう登記に関するものをすべてひとまとめで「登記諸費用」と記載されていました。

固定資産税評価額

登録免許税は 課税基準額×税率 で金額が決まります。
課税基準額を知るのためには、「固定資産税評価額」が参考になります。

ですが実は購入前に固定資産税評価額の正確な金額を知ることはできません。
なぜなら固定資産税評価額が記載されている台帳を閲覧できるのは所有権を持つ人限定だからです。
さらに、立地や広さや構造などさまざまな要素で変わるので正確な金額は自分では出せないのです。

固定資産税評価額の調べ方

でも大丈夫!土地の所有者でなくても、固定資産税評価額を調べる方法があります!
固定資産税評価額はこの計算式で求められます。

固定資産税評価額
固定資産税評価額 = 路線価 × 土地の広さ(㎡)

この路線価を調べるために、全国地価マップを利用します。

TOPページから「固定資産税路線価等」をクリックして、
調べたい土地の住所を入力すると、下記のようにマップが表示されます。

全国地価マップ

見たい土地が面している道路に、青い矢印とともに記載されている数字が路線価です。

登録免許税の計算

今回の住宅ローン契約時には、2つの登録免許税がかかりました。

土地の所有権の移転登記
固定資産税評価額 × 2%
抵当権設定登記(住宅ローン借り入れ)
借入額(債権額) × 0.4%

私たちの場合は資金計画表を作っていただいた際に、この「固定資産税評価額」のヨミが甘かったようです。

あとから自分たちで全国地価マップで調べて分かったのですが、ここ3~5年で土地の価格がかなり上がっていて、、
正確な数字を出してみたら登録免許税が予定の1.6倍の金額なんてことになりました。

まとめ

何が言いたいかと言うと、土地と建物以外にかかるお金について、「知らなかった!」「思ってた金額より高くなってしまった!」とならないように、

  • 資金計画表の「諸費用」の内訳を確認しよう
    →登録免許税の試算は正しい?
  • 土地の評価額とその推移を調べよう
    →登録免許税の試算ができる!
ということです。

 

参考 登録免許税の税額表国税庁 参考 不動産取得税計算ツール東京都主税局 参考 全国地価マップ一般社団法人資産評価システム研究センター 家づくりに参考にした本 家づくりに参考にした本②

 

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